Door de almaar voortdurende onzekerheid over de toekomstige vergoedingen voor huisvesting zijn veel zorginstellingen de afgelopen jaren voorzichtig geweest en hebben zij beslissingen over investeringen voor zich uit geschoven. Het overgangsregime van nacalculatie naar NHC, dat nu geheel bekend is, biedt echter een zwaarwegend argument om nu  juist zo snel mogelijk te investeren. Verder uitstel kost significant geld en vergroot de risico’s.

Hogere huisvestingsvergoedingen en lagere investeringskosten

De Nza-beleidsregels van 26 juli jongstleden geven volledige duidelijkheid over de toekomstige huisvestingsvergoedingen voor AWBZ-instellingen. Het daarbij overgangsregime wordt gekenmerkt door het -tot 2018- gefaseerd afbouwen van de oude vergoeding en het gefaseerd opvoeren van de nieuwe NHC-vergoeding.

Duidelijk is dat in het begin van de overgangsperiode een vergoeding op basis van nacalculatie de overhand heeft, terwijl deze er tegen het einde van de overgangsperiode nog nauwelijks toe doet. En dat biedt zeer interessante mogelijkheden. Want bekend is dat de toekomstige NHC-vergoedingen tot circa zeven jaar na investering lager zullen zijn dan de uitgaande kasstromen (dit negatieve verschil is ook wel aangeduid als de ‘badkuip’). Pas daarna wordt de vergoeding hoger dan de uitgaande kasstroom. Met de oude systematiek van nacalculatie wordt de hogere uitgaande kasstroom nog geheel vergoed. De cumulatieve opbrengsten van een investering in huisvesting worden dus hoger wanneer er de eerste zeven levensjaren meer en langer gebruik kan worden gemaakt van nacalculatie. En dat is mogelijk door snel, het liefst nog in 2012, te investeren. En daardoor maximaal te profiteren van het overgangsregime.

Een tweede voordeel ligt tevens voor het grijpen. Door de sterk gekrompen bouwmarkt zijn de prijzen waar werken nu voor worden aangenomen laag. Beduidend lager dan de normatieve bouwkosten die VWS heeft gebruikt bij de berekening van de NHC’s. Deze ‘korting’ was in 2010 zo’n 15 % en een veilige inschatting is dat de prijzen pas in 2014 geleidelijk naar normatief zullen zijn gegroeid.

Beide voordelen, het voordeel van meer en langer gebruik maken van nacalculatie en het voordeel van lage aanneemsommen, worden maximaal genoten wanneer zo snel mogelijk geïnvesteerd wordt.

Voordeel doorgerekend

Een investeringsbeslissing voor huisvesting is heden ten dage een moeilijke afweging tussen noodzaak (kwaliteit huisvesting), financiële risico’s (onzekerheid regelgeving) en financiële kansen (optimaal profiteren van het overgangsregime en lage aanneemsommen). Het is daarom van belang goed inzicht te hebben in de voordelen van snel investeren en lage aanneemsommen. BOB Advies uit Zeist heeft hiervoor een dynamisch rekenmodel gemaakt, dat voor instellingen op maat becijfert hoe groot het voordeel kan zijn. Hieronder zijn de bevindingen weergegeven die gelden voor een willekeurige AWBZ-nieuwbouwinvestering.

In de grafiek is te zien hoe de cumulatieve kasstroom verloopt wanneer een identieke huisvestingsinvestering van 10 miljoen (prijspeil 2010) gedaan wordt in de jaren 2012 (ingebruikname 2013), oplopend tot het jaar 2018. Voor berekening zijn dezelfde uitgangspunten gehanteerd, als VWS heeft gebruikt bij berekening van de NHC-vergoedingen. Verder is in verband met marktwerking uitgegaan van lagere aanneemsommen in 2012 (-7,5%) en 2013 (-3,75%).

Cumulatieve kasstroom, AWBZ-huisvestingsinvestering van ca. 10 mln in jaar 2012, 2013, etc.. (klik om te vergroten)

Belangrijkste conclusies

• Bouwen in 2012 resulteert ultimo 2042 in een positieve cumulatieve kasstroom van €9.400.000,-. Deze cumulatieve kasstroom over de gehele levensduur van 30 jaar daalt tot zo’n €8.200.000,- wanneer in 2016 of later wordt gebouwd. De netto contante waarde (per heden) van dit -te behalen- voordeel bedraagt zo’n €600.000,-.
• Bouwen in 2012 resulteert rond ‘levensjaar zeven’ in een negatieve cumulatieve kasstroom van zo’n €500.000,-. De diepte van deze ‘badkuip’ loopt op tot circa €1.250.000,- in geval dat in 2016 of later gebouwd wordt. Snel bouwen verlaagt de kredietbehoefte en bevordert daarmee de kans op het verkrijgen van financiering.
• Niet meegenomen in de doorrekening, maar in geval van renovatie een bijkomend financieel voordeel, is dat door de nieuwe huisvesting zowel de energiekosten als de onderhoudskosten significant zullen dalen. Door snel te bouwen wordt dit voordeel eerder en langer genoten.
• Een voordeel van snel bouwen is dat de vergoeding op grond van nacalculatie niet afhankelijk is van leegstand, hetgeen in de eerste jaren van exploitatie het risico door leegstand verlaagt. Het overgangsregime biedt zo een prima gelegenheid om met minder risico ervaring op te doen met marktwerking.
• Een apart geval betreft de bouw van tijdelijke huisvesting. Het voordeel van snel bouwen is hier enorm! Dit omdat de kosten voor interim-huisvesting in de toekomst op geen enkele wijze vergoed worden bovenop de reguliere NHC-vergoeding . Met de oude systematiek van nacalculatie worden deze kosten (tot een zeer redelijk maximum) nog wel extra vergoed, bovenop de reguliere nacalculatie-vergoeding. Door het overgangsregime kan hier nog van geprofiteerd worden.

Is voor uw instelling de komende jaren een renovatie- of nieuwbouwproject gewenst, noodzakelijk of zelfs onvermijdbaar? En twijfelt u of u dit project nu al, of pas later op wilt starten? Dan is het goed om bij uw beslissing ook de financiële consequenties daarvan te betrekken. BOB Advies rekent graag uw specifieke vraagstuk door om u kort en helder verslag te doen van de resultaten.

Geïnteresseerd? Neem contact op met ir. P.F. (Pieter) Heijmerink, adviseur/directeur van BOB Advies, adviseurs maatschappelijk vastgoed te Zeist.